Giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn là câu hỏi đầu tiên của nhiều gia đình khi chuẩn bị làm nhà. Luật Xây dựng 2025 mở rộng diện được miễn giấy phép, nhưng không phải nhà nào ở xã cũng được miễn. Hiểu đúng quy định về giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn giúp tránh bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ.
TÓM TẮT NHANH
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép nếu không nằm trong các khu vực quy hoạch bị loại trừ (điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025).
- Nhà nằm trong khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã vẫn phải xin giấy phép, theo trả lời của Bộ Xây dựng.
- Ủy ban nhân dân cấp xã là cơ quan cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.
- Được miễn giấy phép vẫn phải xây trên đất ở, đúng quy hoạch, bảo đảm an toàn.
1. Giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn theo luật mới
Luật Xây dựng 2025 (Luật 135/2025/QH15) được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025. Theo các nguồn đối chiếu, quy định mới về miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được áp dụng từ 01/7/2026. Văn bản hướng dẫn chi tiết là Nghị định 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng.
Nguyên tắc chung: trước khi khởi công, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn. Với hộ gia đình, cá nhân, trường hợp miễn giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn quan trọng nhất nằm ở điểm g khoản 2 Điều 43.
Ai cấp giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn?
Từ khi chính quyền địa phương hai cấp vận hành (01/7/2025), Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn.
2. Khi nào được miễn giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn?
Theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, được miễn giấy phép xây dựng đối với công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m², nếu không nằm trong các khu vực sau:
- Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố;
- Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung đô thị;
- Khu vực trong quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia;
- Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã;
- Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Lưu ý: Danh sách khu vực loại trừ trên được tóm lược từ các nguồn trích dẫn điểm g khoản 2 Điều 43; người dân nên đối chiếu văn bản gốc và hỏi Ủy ban nhân dân cấp xã về quy hoạch của thửa đất cụ thể trước khi khởi công.
3. Trường hợp vẫn phải xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn
Tháng 4/2026, trả lời kiến nghị của người dân, Cục Kinh tế – Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã không thuộc đối tượng được miễn theo điểm g khoản 2 Điều 43, và hướng dẫn người dân liên hệ cơ quan cấp phép tại địa phương.
| Tình huống | Giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn |
|---|---|
| Nhà dưới 7 tầng, sàn dưới 500 m², ngoài các khu vực quy hoạch loại trừ | Được miễn |
| Nhà trong khu dân cư thuộc khu vực xây dựng của quy hoạch chung xã | Phải xin phép |
| Nhà từ 7 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 500 m² | Phải xin phép |
| Nhà trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc | Phải xin phép |
| Xây trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích | Không được xây nhà ở |
Trên thực tế, phần lớn các khu dân cư hiện hữu ở xã đều đã có hoặc đang lập quy hoạch chung xã. Vì vậy, nhiều gia đình ở nông thôn Hưng Yên vẫn phải xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn dù nhà chỉ 2–3 tầng.
GỌI NGAY 0362.296.939 – TƯ VẤN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
4. Điều kiện đất để xây nhà ở nông thôn
Dù được miễn hay phải xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn, công trình phải đáp ứng các điều kiện cơ bản: xây trên đất ở hợp pháp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, bảo đảm an toàn cho công trình và các công trình lân cận.
Mục đích sử dụng đất được xác định theo Luật Đất đai 2024 và ghi trên Giấy chứng nhận. Trước khi xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn, người dân nên kiểm tra kỹ thửa đất có bao nhiêu mét vuông đất ở, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm hay đất vườn, vì chỉ được xây nhà ở trên phần đất ở.
Đất trồng lúa, đất vườn chưa chuyển mục đích sang đất ở thì không được xây nhà ở. Xem thêm bài xây nhà trên đất nông nghiệp và chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.
Khi thi công sát nhà bên cạnh, chủ nhà phải có biện pháp bảo đảm an toàn; nếu gây nứt, lún nhà liền kề thì phải bồi thường. Tham khảo bài xây nhà làm nứt nhà hàng xóm.
5. Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn
- Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã cung cấp thông tin quy hoạch của thửa đất để biết có phải xin phép không.
- Chuẩn bị hồ sơ: đơn đề nghị cấp giấy phép theo mẫu, bản sao giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế (mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng, móng, đấu nối hạ tầng).
- Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc nộp trực tuyến nếu địa phương đã triển khai.
- Cơ quan cấp phép kiểm tra hồ sơ, thực địa; yêu cầu bổ sung nếu thiếu.
- Nhận giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn, treo biển báo tại công trường và khởi công theo đúng giấy phép.
Thành phần hồ sơ, mẫu đơn, thời hạn giải quyết và các trường hợp được tự thiết kế thực hiện theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP và quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh. Lệ phí cấp giấy phép do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định.
Lưu ý sau khi sắp xếp đơn vị hành chính
Sau khi sắp xếp, tỉnh Hưng Yên mới gồm địa bàn Hưng Yên và Thái Bình (cũ), nhiều xã được hợp nhất và quy hoạch chung xã đang được rà soát, lập mới. Vì vậy, thông tin quy hoạch cần hỏi trực tiếp Ủy ban nhân dân xã nơi có đất tại thời điểm làm nhà, không nên dựa vào kinh nghiệm của nhà hàng xóm xây trước đó.
Khi thuê đơn vị thiết kế, nhà thầu, chủ nhà nên yêu cầu ghi rõ trong hợp đồng trách nhiệm hỗ trợ hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn, trách nhiệm bảo đảm an toàn công trình liền kề và bảo hành. Đây là cơ sở để yêu cầu bồi thường nếu có sự cố.
6. Xây nhà không có giấy phép bị xử lý thế nào?
Xây nhà thuộc diện phải xin phép mà không có giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn, hoặc xây sai giấy phép, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, đình chỉ thi công và buộc tháo dỡ phần vi phạm.
Ngoài ra, công trình không phép thường gặp khó khăn khi đăng ký quyền sở hữu nhà vào Giấy chứng nhận, khi bán, thế chấp hoặc được bồi thường lúc Nhà nước thu hồi đất. Mức phạt cụ thể theo nghị định xử phạt trong lĩnh vực xây dựng đang có hiệu lực tại thời điểm vi phạm.
7. Ví dụ tại Hưng Yên
Anh P. ở một xã của tỉnh Hưng Yên muốn xây nhà 3 tầng, mỗi tầng 95 m², tổng diện tích sàn 285 m² trên thửa đất ở trong khu dân cư hiện hữu. Quy mô dưới 7 tầng và dưới 500 m² sàn, nên anh nghĩ không cần giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn.
Tuy nhiên, khi hỏi Ủy ban nhân dân xã, anh P. được biết thửa đất nằm trong khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã. Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, trường hợp này không được miễn; anh P. phải xin giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn trước khi khởi công.
8. Câu hỏi thường gặp
Sửa chữa, cải tạo nhà ở nông thôn có phải xin phép không?
Sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị, không làm thay đổi công năng và kết cấu chịu lực thuộc nhóm được miễn giấy phép; trường hợp khác cần hỏi Ủy ban nhân dân cấp xã.
Được miễn giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn có cần thông báo cho xã không?
Luật mới quy định nghĩa vụ thông báo khởi công đối với một số công trình được miễn; với nhà ở riêng lẻ, người dân nên hỏi Ủy ban nhân dân cấp xã về thủ tục cụ thể trước khi khởi công.
Giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn có thời hạn không?
Giấy phép có thời hạn áp dụng ở khu vực đã có quy hoạch được duyệt nhưng chưa thực hiện. Ngoài ra, nếu quá thời hạn khởi công ghi trên giấy phép mà chưa khởi công thì phải đề nghị gia hạn.
9. Dịch vụ luật sư đất đai tại Luật Phúc Khánh
Luật Phúc Khánh hỗ trợ khách hàng tại Hưng Yên và Thái Bình (cũ) về giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn: kiểm tra quy hoạch, loại đất, tư vấn trường hợp miễn hay phải xin phép, chuẩn bị hồ sơ, giải quyết tranh chấp với hộ liền kề khi xây dựng và khiếu nại quyết định xử phạt. Chúng tôi không hứa trước kết quả vụ việc.
GỌI NGAY 0362.296.939 – LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI HƯNG YÊN
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng 2025 (Luật 135/2025/QH15): khoản 2 Điều 43, điểm g khoản 2 Điều 43.
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý hoạt động xây dựng.
- Luật Đất đai 2024 (Luật 31/2024/QH15) về mục đích sử dụng đất.
- Văn bản trả lời của Cục Kinh tế – Quản lý đầu tư xây dựng, Bộ Xây dựng (tháng 4/2026).
Người viết: Hoàng Ngọc Hưng – Công ty Luật TNHH Phúc Khánh
Hotline/Zalo: 0362.296.939 – Nhắn Zalo
Địa chỉ: 61 Chùa Đông, phường Phố Hiến, tỉnh Hưng Yên
Bài viết mang tính tham khảo tại thời điểm đăng tải (19/10/2026). Quy định pháp luật có thể thay đổi; vui lòng liên hệ luật sư để được tư vấn cho trường hợp cụ thể.
