Xây nhà làm nứt nhà hàng xóm là tình huống thường gặp khi khu dân cư ngày càng dày đặc. Khi xảy ra việc xây nhà làm nứt nhà hàng xóm, pháp luật buộc chủ công trình và nhà thầu có lỗi phải bồi thường, nhưng người bị thiệt hại cần thu thập chứng cứ đúng cách để đòi được quyền lợi.

1. Xây nhà làm nứt nhà hàng xóm có phải bồi thường không?

Có. Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản liền kề.

Khi hành vi xây nhà làm nứt nhà hàng xóm gây thiệt hại, trách nhiệm bồi thường phát sinh theo Điều 584 và Điều 605 Bộ luật Dân sự. Nguyên tắc là thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời.

Nghĩa vụ an toàn theo Luật Xây dựng 2025

Luật Xây dựng 2025 (Luật 135/2025/QH15, hiệu lực từ 01/7/2026) yêu cầu việc thi công phải bảo đảm an toàn cho công trình liền kề; nhà thầu thi công phải lập biện pháp bảo đảm an toàn và mua bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với bên thứ ba theo quy định.

2. Xây nhà làm nứt nhà hàng xóm: chủ nhà hay nhà thầu bồi thường?

Khoản 1 Điều 605 Bộ luật Dân sự quy định chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do công trình gây ra. Khoản 2 quy định khi người thi công có lỗi trong việc để công trình gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.

Như vậy, khi xây nhà làm nứt nhà hàng xóm, người bị thiệt hại có quyền yêu cầu chủ nhà, nhà thầu hoặc cả hai bồi thường. Giữa chủ nhà và nhà thầu sẽ tự giải quyết phần trách nhiệm theo hợp đồng thi công.

3. Các khoản thiệt hại được bồi thường

Tùy mức độ hư hỏng thực tế, các khoản mà bên xây nhà làm nứt nhà hàng xóm phải bồi thường thường gồm:

• Chi phí sửa chữa vết nứt, gia cố móng, tường, mái, sàn bị lún, nghiêng;
• Giá trị tài sản bị hư hỏng không sửa được như đồ đạc, thiết bị bị đổ vỡ;
• Chi phí thuê nhà ở tạm nếu nhà bị hư hỏng đến mức không thể ở an toàn;
• Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại; chi phí lập vi bằng, giám định;
• Thiệt hại về sức khỏe nếu có người bị thương do tường đổ, vật liệu rơi.

GỌI NGAY 0362.296.939 – TƯ VẤN TRANH CHẤP NỨT NHÀ

4. Thu thập chứng cứ khi xây nhà làm nứt nhà hàng xóm

Chứng cứ quyết định khả năng đòi bồi thường trong vụ việc xây nhà làm nứt nhà hàng xóm. Trong tranh chấp xây nhà làm nứt nhà hàng xóm, bên xây thường cho rằng vết nứt có từ trước, vì vậy cần chứng minh được hiện trạng trước và sau khi thi công.

1. Chụp ảnh, quay video hiện trạng nhà mình trước khi hàng xóm khởi công; có thể đề nghị hai bên cùng ký biên bản hiện trạng có xác nhận của trưởng thôn, tổ dân phố.
2. Ghi lại ngày giờ xuất hiện vết nứt, lún, thấm; lưu tin nhắn đã thông báo cho chủ nhà, nhà thầu.
3. Lập vi bằng: từ 01/7/2026, việc lập vi bằng do thừa hành viên thực hiện theo Nghị định 151/2026/NĐ-CP; vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét.
4. Đề nghị đơn vị có chức năng giám định xây dựng xác định có đúng là do xây nhà làm nứt nhà hàng xóm hay không, nguyên nhân, mức độ hư hỏng và chi phí sửa chữa.

5. Hòa giải và phản ánh với chính quyền

Khi phát hiện dấu hiệu xây nhà làm nứt nhà hàng xóm, người bị ảnh hưởng cần yêu cầu bên xây tạm dừng thi công và có biện pháp gia cố.

Hai bên nên thương lượng, có thể nhờ hòa giải viên ở cơ sở hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải. Thỏa thuận bồi thường nên lập thành văn bản, ghi rõ số tiền, thời hạn sửa chữa, trách nhiệm nếu phát sinh hư hỏng thêm.

Nếu việc thi công có dấu hiệu vi phạm trật tự xây dựng (không phép, sai phép, không che chắn, gây nguy hiểm công trình lân cận), người bị ảnh hưởng có thể phản ánh để Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra, xử lý theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng (thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP từ 26/8/2026).

Lưu ý: Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện đối với tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất. Tranh chấp bồi thường do xây nhà làm nứt nhà hàng xóm không bắt buộc qua bước này, nhưng hòa giải thường giúp giải quyết nhanh hơn.

6. Khởi kiện đòi bồi thường và ví dụ án phí

Nếu tranh chấp xây nhà làm nứt nhà hàng xóm không thỏa thuận được, người bị thiệt hại khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền trong thời hiệu 03 năm kể từ ngày biết quyền lợi bị xâm phạm (Điều 588 Bộ luật Dân sự). Nếu ranh giới giữa hai nhà đang có tranh chấp, tham khảo thêm bài tranh chấp ranh giới đất.

Ví dụ về một vụ xây nhà làm nứt nhà hàng xóm: gia đình chị T. ở Hưng Yên yêu cầu hàng xóm bồi thường 120.000.000 đồng chi phí sửa chữa nhà bị nứt.

Theo biểu án phí, mức án phí dân sự sơ thẩm dự tính là 5% × 120.000.000 = 6.000.000 đồng; tiền tạm ứng án phí bằng 50%, tức 3.000.000 đồng. Bên thua kiện sẽ chịu án phí; cách tính chi tiết xem bài án phí dân sự sơ thẩm.

7. Bên xây nhà cần làm gì để tránh tranh chấp?

Phòng ngừa luôn rẻ hơn bồi thường. Để tránh rủi ro xây nhà làm nứt nhà hàng xóm, chủ nhà nên lưu ý:

• Xin giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có) và thi công đúng thiết kế, đúng ranh giới;
• Khảo sát, lập biên bản hiện trạng các nhà liền kề cùng hàng xóm trước khi khởi công;
• Chọn nhà thầu có năng lực, ghi rõ trách nhiệm bồi thường bên thứ ba trong hợp đồng thi công;
• Che chắn, gia cố móng, ép cọc, đào móng theo biện pháp an toàn; dừng ngay khi phát hiện nhà bên cạnh có dấu hiệu nứt, lún.

Trách nhiệm bồi thường ngoài hợp đồng do tài sản, vật nuôi gây ra còn được phân tích trong bài chó cắn người phải bồi thường.

8. Câu hỏi thường gặp về xây nhà làm nứt nhà hàng xóm

Hàng xóm xây nhà làm nứt nhà tôi nhưng không chịu bồi thường thì làm gì?

Lập vi bằng, đề nghị giám định thiệt hại, gửi yêu cầu bồi thường bằng văn bản; nếu không được, khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực để yêu cầu chủ nhà và nhà thầu liên đới bồi thường.

Nhà tôi đã cũ, có nứt sẵn thì có được bồi thường không?

Vẫn có thể được bồi thường phần hư hỏng phát sinh hoặc trầm trọng thêm do việc thi công. Vì vậy cần chứng cứ về hiện trạng trước khi xây và kết quả giám định nguyên nhân.

Có yêu cầu dừng thi công được không?

Người bị ảnh hưởng có thể yêu cầu bên xây dừng thi công, phản ánh với Ủy ban nhân dân cấp xã; khi đã khởi kiện, có thể đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu đủ điều kiện.

9. Dịch vụ luật sư dân sự tại Luật Phúc Khánh

Luật Phúc Khánh hỗ trợ khách hàng tại Hưng Yên và Thái Bình (cũ) trong các tranh chấp xây nhà làm nứt nhà hàng xóm: tư vấn thu thập chứng cứ, phối hợp lập vi bằng, giám định, soạn văn bản yêu cầu bồi thường, đại diện hòa giải và khởi kiện. Chúng tôi không hứa trước kết quả vụ việc.

GỌI NGAY 0362.296.939 – LUẬT SƯ DÂN SỰ HƯNG YÊN

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015 (Luật 91/2015/QH13): Điều 174, 175, 584, 585, 587, 588, 605.
• Luật Xây dựng 2025 (Luật 135/2025/QH15), hiệu lực 01/7/2026.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng (hiệu lực 26/8/2026).
• Nghị định 151/2026/NĐ-CP về lập vi bằng (hiệu lực 01/7/2026).
• Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về án phí, lệ phí Tòa án.