Đòi lại đất cho mượn là tranh chấp rất phổ biến ở nông thôn: cho anh em, họ hàng mượn đất trồng cấy, làm nhà tạm, nhiều năm sau muốn lấy lại thì bên mượn không trả, thậm chí đi kê khai cấp sổ. Pháp luật bảo vệ người có quyền sử dụng đất, nhưng người cho mượn phải chứng minh được việc cho mượn.
TÓM TẮT NHANH
- Cho mượn đất là hợp đồng mượn tài sản; người cho mượn được đòi lại khi hết thời hạn, khi bên mượn đã đạt mục đích hoặc khi có nhu cầu cấp bách và báo trước hợp lý.
- Yêu cầu đòi lại tài sản không bị áp dụng thời hiệu khởi kiện (khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự).
- Nên hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện; tranh chấp ai có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải.
- Án phí là 300.000 đồng nếu Tòa án chỉ xem xét quyền sử dụng đất của ai; nếu phải xác định giá trị thì tính theo giá trị đất.
1. Cho mượn đất là quan hệ pháp luật gì?
Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mượn tài sản là thỏa thuận theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền; bên mượn phải trả lại tài sản khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.
Cho mượn đất, cho ở nhờ trên đất về bản chất là hợp đồng mượn tài sản. Việc cho mượn chỉ chuyển quyền sử dụng tạm thời, không chuyển quyền sử dụng đất. Người mượn dù canh tác, ở lâu năm cũng không trở thành người có quyền sử dụng đất nếu không có hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hợp pháp.
Phân biệt cho mượn với tặng cho, chuyển nhượng
Tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập hợp đồng công chứng, chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và đăng ký vào sổ địa chính. Trong khi đó, cho mượn chỉ cần thỏa thuận, kể cả bằng lời nói. Đây là điểm mấu chốt khi đòi lại đất cho mượn mà bên mượn khai rằng đất đã được cho hẳn.
2. Khi nào được đòi lại đất cho mượn?
Theo Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, người cho mượn có quyền đòi lại đất cho mượn trong các trường hợp:
| Trường hợp | Quyền của người cho mượn |
|---|---|
| Hết thời hạn mượn đã thỏa thuận | Đòi lại đất ngay |
| Không thỏa thuận thời hạn, bên mượn đã đạt mục đích mượn | Đòi lại đất ngay |
| Có nhu cầu đột xuất, cấp bách khi bên mượn chưa đạt mục đích | Được đòi lại nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý |
| Bên mượn dùng đất sai mục đích, cho người khác mượn lại không được đồng ý | Đòi lại đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có) |
Theo Điều 496, bên mượn có nghĩa vụ giữ gìn, không được tự ý thay đổi tình trạng tài sản và phải trả lại tài sản đúng hạn. Việc tự ý xây nhà kiên cố, chuyển mục đích trên đất mượn có thể là căn cứ để người cho mượn đòi lại đất sớm.
3. Đòi lại đất cho mượn có bị giới hạn thời gian không?
Khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản, trừ trường hợp luật khác quy định khác. Cùng với Điều 166 về quyền đòi lại tài sản, người cho mượn có thể đòi lại đất cho mượn dù đã cho mượn 15 hay 20 năm.
Rủi ro thực tế khi đòi lại đất cho mượn không nằm ở thời gian mà ở chứng cứ: càng để lâu, người làm chứng càng ít, bên mượn càng dễ khai đất đã được cho hẳn hoặc đã mua bằng giấy viết tay.
Lưu ý: Quy định về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu 30 năm tại Điều 236 Bộ luật Dân sự chỉ áp dụng cho người chiếm hữu ngay tình, tức không biết và không thể biết tài sản là của người khác. Người mượn đất biết rõ mình đang mượn nên thường không đáp ứng điều kiện này.
GỌI NGAY 0362.296.939 – TƯ VẤN ĐÒI LẠI ĐẤT CHO MƯỢN
4. Chứng cứ cần có khi đòi lại đất cho mượn
Thắng hay thua trong vụ đòi lại đất cho mượn phụ thuộc phần lớn vào chứng cứ. Người cho mượn nên tập hợp:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về nguồn gốc đất đứng tên mình hoặc cha mẹ để lại;
- Sổ mục kê, sổ địa chính, bản đồ địa chính qua các thời kỳ thể hiện người kê khai, đăng ký;
- Giấy cho mượn đất, giấy cam kết trả đất, biên bản họp gia đình (nếu có);
- Tin nhắn, ghi âm bên mượn thừa nhận đang mượn đất;
- Lời khai của người làm chứng, xác nhận của trưởng thôn về việc cho mượn;
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất mang tên người cho mượn.
Nếu đất cho mượn có nhà ở, cách đòi lại nhà tương tự bài đòi lại nhà cho ở nhờ.
5. Hòa giải và khởi kiện đòi lại đất cho mượn
Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp đất đai phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết; thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn.
Thực tiễn còn quan điểm khác nhau về việc tranh chấp đòi lại đất cho mượn là tranh chấp hợp đồng mượn tài sản (không bắt buộc hòa giải ở cấp xã) hay tranh chấp ai có quyền sử dụng đất (bắt buộc hòa giải). Để tránh bị trả lại đơn, người cho mượn nên làm thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước.
- Gửi văn bản yêu cầu trả đất, nêu thời hạn hợp lý; đây là bước mở đầu quan trọng khi đòi lại đất cho mượn.
- Nộp đơn hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
- Hòa giải không thành: nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất kèm biên bản hòa giải, chứng cứ.
- Nộp tạm ứng án phí, tham gia hòa giải tại Tòa, xét xử.
- Bản án có hiệu lực mà bên mượn không tự nguyện trả đất thì yêu cầu thi hành án.
Nếu bên mượn đã tự kê khai và được cấp Giấy chứng nhận, người cho mượn có thể đề nghị Tòa án xem xét hủy Giấy chứng nhận đó trong cùng vụ án. Trình tự chung xem bài giải quyết tranh chấp đất đai 2026.
6. Án phí khi đòi lại đất cho mượn
Theo Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, nếu Tòa án không xem xét giá trị mà chỉ xem xét quyền sử dụng đất thuộc về ai, đương sự chịu án phí như vụ án không có giá ngạch là 300.000 đồng.
Nếu Tòa án phải xác định giá trị đất hoặc chia quyền sử dụng đất theo phần, án phí tính theo giá trị phần tài sản mà đương sự được hưởng. Ví dụ, phần đất tranh chấp được định giá 800 triệu đồng thì án phí theo biểu mức là 20 triệu đồng + 4% phần vượt 400 triệu đồng, tức 36 triệu đồng.
Cách tính các mức án phí khác xem bài án phí dân sự sơ thẩm.
7. Ví dụ đòi lại đất cho mượn tại Hưng Yên
Năm 2005, bà L. ở Hưng Yên cho em họ mượn 150 m² đất vườn để trồng cây, có giấy viết tay ghi “cho mượn đến khi gia đình cần dùng”. Năm 2026, bà L. cần đất làm nhà cho con, gửi văn bản đòi lại và cho thời hạn 3 tháng; người em không trả và cho rằng đất đã được cho hẳn.
Trong vụ đòi lại đất cho mượn này, bà L. có giấy cho mượn, sổ mục kê đứng tên mình và biên lai nộp thuế đất nhiều năm. Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành, bà khởi kiện đòi lại đất cho mượn. Với chứng cứ như trên, khả năng được Tòa án chấp nhận là đáng kể, nhưng kết quả cụ thể vẫn do Tòa án quyết định.
8. Câu hỏi thường gặp
Cho mượn đất bằng miệng có đòi lại được không?
Có thể đòi lại nếu chứng minh được việc cho mượn bằng người làm chứng, tin nhắn, ghi âm, hồ sơ địa chính và việc người cho mượn vẫn đứng tên, nộp thuế đối với thửa đất.
Bên mượn đã xây nhà trên đất mượn thì xử lý thế nào?
Tòa án thường xem xét việc xây dựng có được người cho mượn đồng ý không. Có thể buộc tháo dỡ, hoặc buộc người cho mượn thanh toán giá trị công trình hợp lý nếu tháo dỡ gây lãng phí.
Bên mượn đã được cấp sổ đỏ thì còn đòi lại đất cho mượn được không?
Vẫn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp và xem xét hủy Giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng; cần chứng minh nguồn gốc đất và việc cho mượn.
9. Dịch vụ luật sư đất đai tại Luật Phúc Khánh
Luật Phúc Khánh hỗ trợ khách hàng tại Hưng Yên và Thái Bình (cũ) trong các vụ đòi lại đất cho mượn: trích lục hồ sơ địa chính, đánh giá chứng cứ, soạn văn bản yêu cầu trả đất, đại diện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, khởi kiện và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận cấp sai. Chúng tôi không hứa trước kết quả vụ việc.
GỌI NGAY 0362.296.939 – LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI HƯNG YÊN
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (Luật 91/2015/QH13): Điều 155, 166, 236, 494, 496, 499.
- Luật Đất đai 2024 (Luật 31/2024/QH15): điểm a khoản 3 Điều 27, khoản 2 Điều 235.
- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về án phí, lệ phí Tòa án: Điều 27 và Danh mục án phí.
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi): thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực.
Người viết: Hoàng Ngọc Hưng – Công ty Luật TNHH Phúc Khánh
Hotline/Zalo: 0362.296.939 – Nhắn Zalo
Địa chỉ: 61 Chùa Đông, phường Phố Hiến, tỉnh Hưng Yên
Bài viết mang tính tham khảo tại thời điểm đăng tải (19/10/2026). Quy định pháp luật có thể thay đổi; vui lòng liên hệ luật sư để được tư vấn cho trường hợp cụ thể.
