Đòi lại nhà cho ở nhờ là tranh chấp phổ biến trong gia đình, họ hàng: cho ở lúc khó khăn, nhiều năm sau muốn lấy lại thì người ở nhờ không chịu chuyển đi. Pháp luật bảo vệ chủ nhà, nhưng việc đòi lại nhà cần đúng căn cứ và đủ chứng cứ.

1. Cho ở nhờ nhà là quan hệ pháp luật gì?

Về bản chất, cho ở nhờ là hợp đồng mượn tài sản theo Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015: bên cho mượn giao nhà cho bên mượn sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền; bên mượn phải trả lại khi hết thời hạn hoặc mục đích mượn đã đạt được.

Luật Nhà ở 2023 (Luật 27/2023/QH15) quy định riêng về cho mượn, cho ở nhờ nhà ở. Theo khoản 2 Điều 164, hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Ở nhờ có làm mất quyền sở hữu nhà không?

Không. Việc cho ở nhờ chỉ chuyển quyền sử dụng tạm thời, không chuyển quyền sở hữu. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để đòi lại nhà cho ở nhờ: người ở nhờ dù sống lâu năm, sửa sang, đóng thuế thay vẫn không trở thành chủ sở hữu nếu không có giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hợp pháp.

2. Khi nào được đòi lại nhà cho ở nhờ?

Theo Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản trong các trường hợp sau:

Điều 180 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở chấm dứt khi hết thời hạn, khi nhà ở không còn, khi bên mượn chết hoặc mất tích, khi nhà phải phá dỡ hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Lưu ý: Luật Nhà ở 2023 có ấn định số ngày báo trước cụ thể hay không, các nguồn tham khảo còn trình bày khác nhau; khi thông báo đòi lại nhà cho ở nhờ, chủ nhà nên dành thời gian hợp lý (thường vài tháng) để bên ở nhờ tìm chỗ ở mới, tránh bị cho là đòi đột ngột.

3. Đòi lại nhà cho ở nhờ có bị giới hạn thời gian không?

Theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện không áp dụng đối với yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Kết hợp với Điều 166 về quyền đòi lại tài sản, chủ nhà có thể đòi lại nhà cho ở nhờ dù đã cho ở 10 năm hay 20 năm.

Điều 236 Bộ luật Dân sự về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai 30 năm đối với bất động sản) chỉ áp dụng với người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Người ở nhờ chiếm hữu nhà trên cơ sở được cho mượn và biết rõ nhà của người khác, nên thường không đáp ứng điều kiện này.

Khi đòi lại nhà cho ở nhờ, rủi ro thực tế lớn nhất là chủ nhà không chứng minh được có việc cho ở nhờ, trong khi bên ở nhờ khai là đã được tặng cho hoặc đã mua.

GỌI NGAY 0362.296.939 – TƯ VẤN ĐÒI LẠI NHÀ CHO Ở NHỜ

4. Chứng cứ cần chuẩn bị khi đòi lại nhà cho ở nhờ

Bộ hồ sơ càng đầy đủ thì khả năng đòi lại nhà cho ở nhờ càng cao. Chủ nhà nên tập hợp:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh nguồn gốc nhà đất;
• Hợp đồng, giấy cho ở nhờ, giấy cam kết trả nhà (nếu có);
• Tin nhắn, ghi âm, thư từ thể hiện việc bên ở nhờ thừa nhận là ở nhờ;
• Xác nhận của trưởng thôn, tổ dân phố, hàng xóm về việc cho ở nhờ;
• Biên lai nộp thuế sử dụng đất, hóa đơn điện nước mang tên chủ nhà;
• Văn bản thông báo đòi nhà đã gửi và bằng chứng bên ở nhờ đã nhận.

Ngoài ra, nếu nhà đất là di sản chưa chia của nhiều người thừa kế, việc đòi lại nhà cho ở nhờ có thể gắn với việc chia thừa kế; tham khảo bài tranh chấp quyền sử dụng đất thừa kế.

5. Thủ tục khởi kiện đòi lại nhà cho ở nhờ

1. Gửi văn bản yêu cầu trả nhà, nêu rõ thời hạn hợp lý; thương lượng hoặc nhờ hòa giải ở cơ sở.
2. Nếu không thành, nộp đơn khởi kiện kèm chứng cứ tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có nhà (cấp giải quyết sơ thẩm từ 01/7/2025).
3. Nộp tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án, tham gia hòa giải, xét xử.
4. Khi bản án có hiệu lực mà bên ở nhờ không tự nguyện trả nhà, yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự cưỡng chế.

Tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ là tranh chấp về hợp đồng mượn tài sản, không thuộc trường hợp tranh chấp “ai là người có quyền sử dụng đất” nên thường không bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện. Quy trình chung xem bài quy trình khởi kiện vụ án dân sự.

6. Án phí đòi lại nhà cho ở nhờ

Theo khoản 1 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, tranh chấp đòi tài sản cho mượn, cho ở nhờ mà Tòa án chỉ giải quyết việc đòi lại tài sản thì đương sự chịu án phí như vụ án không có giá ngạch, tức 300.000 đồng.

• Nếu kèm yêu cầu bồi thường thiệt hại (ví dụ nhà bị hư hỏng), phần yêu cầu bồi thường tính án phí có giá ngạch theo số tiền yêu cầu;
• Nếu bên ở nhờ phản tố cho rằng nhà đã được tặng cho, Tòa án phải giải quyết tranh chấp quyền sở hữu thì án phí có thể tính theo giá trị nhà đất.

Cách tính án phí có giá ngạch xem bài án phí dân sự sơ thẩm.

Để giảm tranh chấp về sau, khi cho người khác ở nhờ, chủ nhà nên lập giấy cho ở nhờ ghi rõ thời hạn, mục đích, việc sửa chữa có được phép hay không, có hai người làm chứng ký tên. Đây là chứng cứ đơn giản nhưng giúp việc đòi lại nhà cho ở nhờ sau này thuận lợi hơn nhiều.

7. Ví dụ thực tế tại Hưng Yên

Năm 2012, ông H. ở Hưng Yên cho em trai ở nhờ căn nhà cấp bốn trên thửa đất đứng tên ông, hai bên chỉ thỏa thuận miệng “ở đến khi làm được nhà riêng”. Năm 2026, em trai đã có nhà riêng nhưng vẫn cho con trai ở lại. Ông H. gửi văn bản đòi nhà, cho thời hạn 3 tháng.

Do mục đích ở nhờ đã đạt được và người ở nhờ tự ý để người khác ở lại, ông H. có căn cứ đòi lại nhà cho ở nhờ theo Điều 499 Bộ luật Dân sự. Tin nhắn em trai từng hứa “khi nào có nhà sẽ trả” và xác nhận của trưởng thôn là chứng cứ quan trọng. Kết quả cụ thể vẫn do Tòa án quyết định trên cơ sở chứng cứ.

8. Câu hỏi thường gặp về đòi lại nhà cho ở nhờ

Người ở nhờ đã sửa nhà, xây thêm thì có phải trả tiền cho họ không?

Tùy thỏa thuận và việc sửa chữa có được chủ nhà đồng ý hay không. Thực tiễn Tòa án thường xem xét giá trị phần đầu tư hợp lý còn lại để buộc chủ nhà thanh toán, hoặc buộc bên ở nhờ tháo dỡ nếu xây trái phép.

Cho ở nhờ không có giấy tờ thì có đòi được không?

Vẫn có thể đòi được nếu chứng minh được quan hệ cho ở nhờ bằng tin nhắn, ghi âm, người làm chứng, xác nhận của địa phương và giấy tờ sở hữu nhà đất đứng tên mình.

Người ở nhờ đã nhập hộ khẩu vào nhà thì sao?

Việc đăng ký cư trú không làm phát sinh quyền sở hữu nhà. Chủ nhà vẫn có quyền đòi lại nhà theo quy định của Bộ luật Dân sự.

9. Dịch vụ luật sư dân sự tại Luật Phúc Khánh

Luật Phúc Khánh hỗ trợ khách hàng tại Hưng Yên và Thái Bình (cũ) trong các vụ việc đòi lại nhà cho ở nhờ: đánh giá chứng cứ, soạn văn bản yêu cầu trả nhà, đại diện thương lượng, hòa giải, khởi kiện và theo dõi thi hành án. Chúng tôi không hứa trước kết quả vụ việc.

GỌI NGAY 0362.296.939 – LUẬT SƯ DÂN SỰ HƯNG YÊN

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015 (Luật 91/2015/QH13): Điều 155, 166, 236, 494–499.
• Luật Nhà ở 2023 (Luật 27/2023/QH15): Điều 164, Điều 180.
• Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về án phí, lệ phí Tòa án: Điều 27.
• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sửa đổi bởi Luật 85/2025/QH15 (thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực).