Ủy quyền mua bán đất là cách chủ đất giao cho người khác thay mình ký hợp đồng chuyển nhượng, làm thủ tục sang tên. Hình thức này hữu ích khi chủ đất ở xa, nhưng nếu dùng ủy quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng thì người mua có thể mất trắng.

1. Ủy quyền mua bán đất là gì?

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền; bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Trong ủy quyền mua bán đất, chủ đất (bên ủy quyền) giao cho người khác (bên được ủy quyền) thay mình đàm phán, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận tiền, nộp hồ sơ sang tên. Giao dịch do người được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với chủ đất (Điều 139 Bộ luật Dân sự).

Phân biệt với hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng làm chuyển quyền sử dụng đất từ người bán sang người mua sau khi đăng ký vào sổ địa chính. Hợp đồng ủy quyền chỉ là việc nhờ người khác làm thay, chủ đất vẫn đứng tên và vẫn có toàn quyền với thửa đất.

2. Thời hạn ủy quyền mua bán đất

Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự, thời hạn ủy quyền mua bán đất (và ủy quyền nói chung) do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Bên được ủy quyền chỉ được ủy quyền lại cho người thứ ba nếu được bên ủy quyền đồng ý hoặc do sự kiện bất khả kháng; phạm vi ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu (Điều 564).

3. Khi nào hợp đồng ủy quyền mua bán đất chấm dứt?

Theo Điều 569, nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý; nếu có thù lao thì phải trả thù lao tương ứng phần việc đã làm và bồi thường thiệt hại.

Chủ đất phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết việc chấm dứt; nếu không báo, giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ khi người thứ ba biết hoặc phải biết.

GỌI NGAY 0362.296.939 – TƯ VẤN ỦY QUYỀN MUA BÁN ĐẤT

4. Có bắt buộc công chứng ủy quyền mua bán đất không?

Luật Đất đai 2024 bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm a khoản 3 Điều 27), nhưng không có quy định bắt buộc công chứng hợp đồng ủy quyền.

Tuy vậy, khi người được ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên thường yêu cầu văn bản ủy quyền đã được công chứng, chứng thực để xác định thẩm quyền.

Theo Luật Công chứng 2024 (Luật 46/2024/QH15, hiệu lực từ 01/7/2025), trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng, bên ủy quyền công chứng hợp đồng tại một nơi, bên được ủy quyền công chứng việc chấp nhận ủy quyền trên cùng bản gốc tại nơi khác.

Lưu ý: Luật 04/2026/QH16 sửa đổi Luật Công chứng (hiệu lực từ 01/01/2027) điều chỉnh danh mục giao dịch phải công chứng; người dân nên kiểm tra quy định tại thời điểm giao dịch. Phí công chứng hợp đồng ủy quyền theo Thông tư 257/2016/TT-BTC là 50.000 đồng/trường hợp, chưa gồm thù lao công chứng và chi phí khác.

5. Năm rủi ro khi mua đất qua ủy quyền

Nhiều giao dịch “mua đất bằng hợp đồng ủy quyền” được lập để né thủ tục sang tên hoặc khi đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Người mua chỉ dựa vào ủy quyền mua bán đất mà không ký hợp đồng chuyển nhượng đối mặt với các rủi ro:

1. Chủ đất chết: ủy quyền chấm dứt; thửa đất trở thành di sản của chủ đất, người mua phải tranh chấp với người thừa kế.
2. Chủ đất đơn phương chấm dứt ủy quyền và bán đất cho người khác.
3. Hết thời hạn ủy quyền mà chưa làm xong thủ tục sang tên.
4. Đất bị kê biên để thi hành án các khoản nợ của chủ đất, vì về pháp lý đất vẫn là của chủ đất.
5. Không được bảo vệ như người mua: số tiền đã trả thường chỉ được xem xét như khoản tiền thanh toán theo một giao dịch khác, phải chứng minh và kiện đòi.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Điều 503 Bộ luật Dân sự) và phải đăng ký biến động trong 30 ngày.

6. Thủ tục ủy quyền mua bán đất đúng luật

1. Chủ đất và người được ủy quyền mang giấy tờ tùy thân, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về tình trạng hôn nhân (nếu là tài sản chung vợ chồng thì cả hai cùng ủy quyền) đến tổ chức hành nghề công chứng.
2. Ghi rõ phạm vi ủy quyền mua bán đất: được ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền, nộp thuế, làm thủ tục đăng ký biến động; thời hạn ủy quyền; thù lao (nếu có).
3. Người được ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng với người mua tại tổ chức hành nghề công chứng.
4. Nộp hồ sơ đăng ký biến động, nộp thuế, lệ phí; người mua được cập nhật tên trên Giấy chứng nhận.

Các bước sang tên chi tiết xem bài sang tên sổ đỏ 2026; thuế, phí khi mua bán xem bài thuế phí mua bán nhà đất. Người nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng qua ủy quyền là chủ đất (bên ủy quyền).

7. Ví dụ ủy quyền mua bán đất tại Hưng Yên

Bà K. đang sinh sống ở nước ngoài, có thửa đất tại Hưng Yên muốn bán. Bà ký hợp đồng ủy quyền mua bán đất cho em gái tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, phạm vi được ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền và làm thủ tục sang tên, thời hạn 2 năm.

Em gái bà ký hợp đồng chuyển nhượng với anh M. tại tổ chức hành nghề công chứng ở Hưng Yên, sau đó hoàn tất đăng ký biến động.

Đây là cách dùng ủy quyền mua bán đất đúng mục đích. Ngược lại, nếu anh M. chỉ nhận một hợp đồng ủy quyền từ bà K. mà không ký hợp đồng chuyển nhượng, anh M. chưa phải chủ đất. Khi đặt cọc mua đất, tham khảo thêm bài đặt cọc mua đất.

8. Câu hỏi thường gặp về ủy quyền mua bán đất

Người được ủy quyền có được tự bán đất cho chính mình không?

Theo khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự, người đại diện không được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; vì vậy cần thận trọng với cách làm này.

Ủy quyền mua bán đất có cần chữ ký của cả vợ và chồng không?

Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng, cả hai phải cùng ủy quyền hoặc có văn bản đồng ý; nếu chỉ một người ủy quyền, giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.

Chủ đất chết khi hợp đồng ủy quyền còn hạn thì sao?

Ủy quyền chấm dứt. Nếu chưa ký hợp đồng chuyển nhượng, thửa đất là di sản thừa kế; người mua phải làm việc với những người thừa kế hoặc khởi kiện để giải quyết.

9. Dịch vụ luật sư đất đai tại Luật Phúc Khánh

Luật Phúc Khánh hỗ trợ khách hàng tại Hưng Yên và Thái Bình (cũ) trong các giao dịch ủy quyền mua bán đất: soạn và rà soát hợp đồng ủy quyền, kiểm tra pháp lý thửa đất, tư vấn rủi ro khi mua đất qua ủy quyền, đại diện giải quyết tranh chấp khi chủ đất chết hoặc đơn phương chấm dứt ủy quyền. Chúng tôi không hứa trước kết quả vụ việc.

GỌI NGAY 0362.296.939 – LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI HƯNG YÊN

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015 (Luật 91/2015/QH13): Điều 138, 139, 140, 141, 503, 562–569.
• Luật Đất đai 2024 (Luật 31/2024/QH15): điểm a khoản 3 Điều 27, Điều 45, khoản 1 Điều 133.
• Luật Công chứng 2024 (Luật 46/2024/QH15), sửa đổi bởi Luật 04/2026/QH16 (hiệu lực 01/01/2027).
• Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng.