Thủ tục tách, hợp thửa đất là một trong những thủ tục hành chính thường gặp khi người sử dụng đất có nhu cầu chia nhỏ thửa đất, hợp các thửa liền kề hoặc điều chỉnh diện tích sau giao dịch, phân chia tài sản, thi hành án. Trong bài viết này Luật Phúc Khánh sẽ hệ thống hóa tách thửa hoặc hợp thửa đất theo quy định pháp luật, nêu rõ hồ sơ cần chuẩn bị, trình tự nộp và các lưu ý quan trọng để tránh gián đoạn khi thực hiện.

I. ĐIỀU KIỆN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ

      Việc tách thửa hoặc hợp thửa đất phải tuân theo quy định về diện tích tối thiểu và loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Thủ tục được thực hiện theo hệ thống văn bản sau: Luật Đất đai 2024 (văn bản sửa đổi), Nghị định 101/2024, Nghị định 151/2025 về phân quyền địa phương, Nghị định triển khai cơ chế một cửa 118/2025 và các Thông tư hướng dẫn. Những văn bản này làm cơ sở cho mẫu đơn, bản vẽ và thời hạn xử lý khi tách/hợp thửa.

• Lưu ý: Trước khi nộp hồ sơ, người sử dụng đất cần kiểm tra quy hoạch, điều kiện tách thửa để đảm bảo thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất được chấp thuận.

II. KHI NÀO CẦN THỰC HIỆN TÁCH THỬA HOẶC HỢP THỬA ĐẤT

      Tách thửa hoặc hợp thửa đất được thực hiện trong các trường hợp phổ biến sau: chuyển nhượng một phần thửa đất, chia thừa kế, chia tách hộ gia đình, xử lý tài sản đảm bảo (thế chấp, kê biên), đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc do yêu cầu chỉnh lý bản đồ địa chính khi Nhà nước thu hồi một phần thửa đất. Trong mọi trường hợp liên quan đến thay đổi thửa đất bắt buộc phải làm thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất để cơ sở dữ liệu đất đai phản ánh chính xác thực tế sử dụng.

III.  HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ

3.1. Hồ sơ chung

• Đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa theo mẫu do Nghị định quy định (Mẫu số 21).

• Bản vẽ tách/hợp thửa (Mẫu số 22) do đơn vị đo đạc có phép lập hoặc do Văn phòng đăng ký đất đai lập.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao công chứng).

• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền (nếu hồ sơ phát sinh từ quyết định hành chính, phê duyệt dự án, đấu giá…).

3.2.  Hồ sơ nộp trực tuyến hoặc nộp bản sao

      Khi nộp trực tuyến hồ sơ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao chứng thực; nếu nộp bản sao, khi nhận kết quả bạn có thể được yêu cầu xuất trình hoặc nộp bản chính theo quy định.

IV. TRÌNH TỰ THỰC HIỆN

4.1. Bước 1 — Nộp hồ sơ

       Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (theo thỏa thuận địa điểm tiếp nhận của tỉnh). Hồ sơ có thể nộp trực tiếp, trực tuyến hoặc qua bưu chính.

4.2. Bước 2 — Tiếp nhận và kiểm tra

      Cơ quan tiếp nhận kiểm tra thành phần hồ sơ, cấp Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả. Nếu hồ sơ thiếu, trong thời gian tối đa 03 ngày cơ quan sẽ trả lại kèm phiếu yêu cầu bổ sung.

4.3. Bước 3 — Xác định điều kiện và đo đạc

      Văn phòng đăng ký đất đai đối chiếu Điều 220 Luật Đất đai để xác định điều kiện. Nếu Giấy chứng nhận không có sơ đồ thửa hoặc sơ đồ thiếu thông số dẫn tới không thể tách/hợp, hồ sơ sẽ được trả trong 03 ngày kèm hướng dẫn. Nếu đủ điều kiện, trong 05 ngày làm việc cơ quan xác nhận, hoàn thiện bản vẽ tách/hợp và thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho thửa mới.

V. THỜI HẠN GIẢI QUYẾT VÀ LỆ PHÍ

5.1. Thời hạn

• Thông thường: không quá 12 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ.

• Vùng đặc thù (miền núi, hải đảo, vùng sâu xa): có thể kéo dài đến 22 ngày làm việc.
  Thời hạn trên không tính ngày nghỉ, thời gian nộp hồ sơ xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc thời gian trưng cầu giám định khi có yêu cầu

5.2. Phí lệ phí

Phí và lệ phí được thực hiện theo Luật Phí, Lệ phí và các văn bản hướng dẫn cấp tỉnh; người dân cần kiểm tra mức thu tại cơ quan quản lý thuế hoặc UBND tỉnh nơi nộp hồ sơ.

VI. KẾT QUẢ VÀ LƯU Ý QUAN TRỌNG

Kết quả của thủ tục là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa sau khi tách/hợp hoặc chỉnh lý biến động trong cơ sở dữ liệu đất đai. Lưu ý: nếu tách thửa dẫn tới thay đổi chủ sử dụng, người sử dụng phải tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định. Tranh chấp, kê biên, hoặc hồ sơ không đủ điều kiện sẽ làm gián đoạn quy trình.

KẾT LUẬN

Thực hiện tách thửa đất, hợp thửa đất 2025 đúng quy trình giúp bảo đảm quyền sử dụng đất, tránh tranh chấp và rút ngắn thời gian cấp sổ đỏ mới. Nếu bạn cần kiểm tra quy hoạch, soạn hồ sơ, đo đạc hoặc nộp hồ sơ điện tử, đội ngũ Luật Phúc Khánh sẵn sàng hỗ trợ trọn gói — từ tư vấn pháp lý đến đại diện nộp và nhận kết quả.

👉 Cần hỗ trợ tách thửa đất, hợp thửa đất? Liên hệ Luật Phúc Khánh qua số Hotline/Zalo: 0362.296.939 để được tư vấn miễn phí và nhận hướng dẫn chi tiết phù hợp với tỉnh thành của bạn.