Giải quyết tranh chấp đất đai là nhu cầu rất phổ biến tại các địa phương, từ tranh chấp ranh giới với hàng xóm, tranh chấp lối đi chung đến tranh chấp chia thừa kế quyền sử dụng đất giữa anh chị em trong gia đình.
Từ ngày 01/7/2025, khi chính quyền địa phương chuyển sang mô hình hai cấp và Tòa án nhân dân khu vực đi vào hoạt động, thẩm quyền và trình tự giải quyết tranh chấp đất đai đã có nhiều thay đổi quan trọng. Bài viết dưới đây giúp bạn nắm rõ 5 bước thủ tục, hồ sơ, chi phí và cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất năm 2026.
TÓM TẮT NHANH
- Tranh chấp “ai có quyền sử dụng đất” bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện (Điều 235 Luật Đất đai 2024).
- Đất đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) hoặc giấy tờ theo Điều 137: khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực.
- Đất chưa có giấy tờ: được chọn nộp đơn tại Chủ tịch UBND cấp xã (thay cấp huyện từ 01/7/2025) hoặc khởi kiện tại Tòa án.
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
1. Tranh chấp đất đai là gì? Các dạng tranh chấp thường gặp
Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Trên thực tế, các vụ việc cần giải quyết tranh chấp đất đai mà Luật Phúc Khánh tiếp nhận thường thuộc các nhóm sau:
- Tranh chấp ranh giới, mốc giới: hai thửa đất liền kề lấn chiếm, xây tường, trồng cây vượt ranh.
- Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất: đất khai hoang, đất cho mượn, đất đứng tên hộ.
- Tranh chấp lối đi chung, quyền đối với bất động sản liền kề.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và chia tài sản chung là đất khi ly hôn.
Việc xác định đúng dạng tranh chấp rất quan trọng, bởi mỗi dạng sẽ có yêu cầu khác nhau về hòa giải bắt buộc, cơ quan có thẩm quyền và án phí.
2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo pháp luật về hòa giải ở cơ sở hoặc hòa giải theo cơ chế khác. Đặc biệt, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Lưu ý: theo hướng dẫn tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, yêu cầu hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã áp dụng đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.
Với tranh chấp liên quan đến giao dịch (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho…), tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung vợ chồng là quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.
3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai năm 2026
Căn cứ Điều 236 Luật Đất đai 2024, Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực đất đai và Bộ luật Tố tụng dân sự sửa đổi năm 2025 (Luật số 85/2025/QH15), thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được xác định như sau:
| Trường hợp | Cơ quan có thẩm quyền |
|---|---|
| Đất có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai; tranh chấp tài sản gắn liền với đất | Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất |
| Đất không có Giấy chứng nhận, không có giấy tờ; tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư | Lựa chọn: Chủ tịch UBND cấp xã hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực |
| Đất không có giấy tờ; một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài | Lựa chọn: Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án |
Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền trước đây của Chủ tịch UBND cấp huyện đã được chuyển cho Chủ tịch UBND cấp xã. Đồng thời, Tòa án nhân dân khu vực là cấp sơ thẩm đối với hầu hết các tranh chấp dân sự, trong đó có tranh chấp đất đai.
4. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai: 5 bước mới nhất
Bước 1: Tự thương lượng, hòa giải ở cơ sở
Các bên nên chủ động gặp nhau, có thể mời trưởng thôn, tổ hòa giải ở cơ sở cùng tham gia. Nếu thỏa thuận được, nên lập văn bản có chữ ký của các bên và người làm chứng; trường hợp thay đổi ranh giới, người sử dụng đất cần làm thủ tục đăng ký biến động.
Bước 2: Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất
Người có yêu cầu nộp đơn đề nghị hòa giải tại UBND cấp xã (hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã). UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và tổ chức hội đồng hòa giải.
Thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn. Kết quả hòa giải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và xác nhận hòa giải thành hoặc không thành.
Bước 3: Nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền
Nếu hòa giải không thành, tùy trường hợp tại Mục 3, bạn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tới Chủ tịch UBND cấp xã/cấp tỉnh hoặc nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất. Đơn có thể nộp trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến (với Tòa án).
Bước 4: Thụ lý, xác minh và hòa giải tại cơ quan giải quyết
- Tại UBND: cơ quan chuyên môn thẩm tra, đo đạc, xác minh thực địa, lấy ý kiến và trình Chủ tịch UBND ban hành quyết định. Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã không quá 45 ngày (60 ngày với vùng khó khăn).
- Tại Tòa án: Tòa án thông báo nộp tạm ứng án phí, thụ lý vụ án, tổ chức xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản, tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải.
Bước 5: Ra quyết định, bản án và thi hành
Không đồng ý với quyết định của Chủ tịch UBND cấp xã, đương sự có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Với bản án sơ thẩm, đương sự có quyền kháng cáo trong 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Quyết định, bản án có hiệu lực là căn cứ để thi hành và đăng ký biến động đất đai.
GỌI NGAY 0362.296.939 – TƯ VẤN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
5. Hồ sơ khởi kiện, yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai
Hồ sơ cơ bản gồm:
- Đơn khởi kiện (theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP) hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi UBND;
- Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã (đối với tranh chấp bắt buộc hòa giải);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có); trích lục bản đồ, sổ mục kê, sổ địa chính;
- Tài liệu chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất: biên lai nộp thuế đất, giấy tờ mua bán viết tay, xác nhận của người làm chứng, hình ảnh hiện trạng;
- Căn cước/CCCD của người khởi kiện; giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (nếu là tranh chấp thừa kế).
Chứng cứ về quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục thường là yếu tố quyết định kết quả giải quyết tranh chấp đất đai, vì vậy cần thu thập càng sớm càng tốt.
6. Án phí, chi phí giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
Theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14:
- Tranh chấp ai có quyền sử dụng đất mà Tòa án không xem xét giá trị: án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng.
- Tranh chấp mà Tòa án phải xác định giá trị quyền sử dụng đất, phần tài sản của mỗi bên (chia thừa kế, chia tài sản chung, hợp đồng chuyển nhượng…): áp dụng án phí có giá ngạch, tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị tài sản tranh chấp.
- Ngoài ra còn có chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chi phí định giá tài sản, chi phí đo đạc.
Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND không thu án phí, nhưng người yêu cầu có thể phải chịu một số chi phí đo đạc, trích lục.
7. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
Theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên:
- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất: thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS 2015). Xem thêm: Di chúc hợp pháp: 4 điều kiện và 5 hình thức lập di chúc.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: thời hiệu 03 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm (Điều 429 BLDS 2015).
8. 5 lưu ý khi giải quyết tranh chấp đất đai
- Không tự ý phá dỡ, xây dựng trên phần đất đang tranh chấp; hành vi này có thể bị xử phạt hành chính và gây bất lợi khi Tòa án xem xét.
- Kiểm tra hồ sơ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai trước khi nộp đơn để xác định đúng diện tích, ranh giới.
- Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (cấm chuyển dịch, cấm thay đổi hiện trạng) nếu có nguy cơ bên kia bán, tặng cho đất.
- Tham gia đầy đủ các buổi hòa giải, phiên họp; vắng mặt không lý do có thể bị đình chỉ hoặc xét xử vắng mặt.
- Nhờ luật sư sớm để xây dựng chiến lược chứng cứ ngay từ giai đoạn hòa giải tại UBND cấp xã.
9. Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai với hàng xóm có bắt buộc hòa giải ở xã không?
Có, nếu là tranh chấp ranh giới, ai có quyền sử dụng phần đất nào thì phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Nếu không có biên bản hòa giải, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện.
Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án mất bao lâu?
Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 04 tháng, có thể gia hạn thêm 02 tháng đối với vụ án phức tạp (Điều 203 BLTTDS). Trên thực tế, vụ việc có đo đạc, định giá thường kéo dài hơn.
Không có sổ đỏ có kiện đòi đất được không?
Được. Bạn có thể chọn khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết, với điều kiện chứng minh được nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
10. Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Luật Phúc Khánh
- Tư vấn, đánh giá hồ sơ và khả năng thắng kiện miễn phí ban đầu;
- Soạn thảo đơn hòa giải, đơn khởi kiện, bản tự khai, văn bản trình bày ý kiến;
- Đại diện tham gia hòa giải tại UBND cấp xã, làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai;
- Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tại Tòa án các cấp, hỗ trợ thi hành án.
Bạn có thể tham khảo thêm bài viết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu để hoàn thiện pháp lý cho thửa đất sau khi tranh chấp được giải quyết.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Điều 3, 235, 236);
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực đất đai;
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sửa đổi bởi Luật số 85/2025/QH15;
- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Điều 155, 429, 623);
- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về án phí, lệ phí Tòa án.
Người viết: Hoàng Ngọc Hưng – Công ty Luật TNHH Phúc Khánh
Hotline/Zalo: 0362.296.939 – Chat Zalo ngay
Địa chỉ: 61 Chùa Đông, phường Phố Hiến, tỉnh Hưng Yên
Bài viết mang tính tham khảo tại thời điểm đăng tải. Để được tư vấn cho trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ Luật Phúc Khánh qua Hotline/Zalo 0362.296.939.
