Tặng cho đất cho con là cách cha mẹ chuyển quyền sử dụng đất cho con khi còn sống, phổ biến ở Hưng Yên và Thái Bình (cũ) khi con lập gia đình, làm nhà riêng.
Thủ tục gồm lập hợp đồng tặng cho có công chứng, đăng ký biến động và kê khai miễn thuế; làm đúng quy trình giúp con nhận sổ đỏ nhanh và hạn chế tranh chấp trong gia đình về sau.
TÓM TẮT NHANH
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
- Phải đăng ký biến động trong 30 ngày; tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
- Cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi tặng cho con được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ.
- Có thể tặng cho có điều kiện để bảo vệ quyền lợi của cha mẹ khi về già.
1. Tặng cho đất cho con là gì? Khác gì thừa kế?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận theo đó bên tặng cho giao tài sản và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù. Với quyền sử dụng đất, tặng cho đất cho con là giao dịch giữa những người còn sống, khác với thừa kế chỉ phát sinh khi cha mẹ đã mất.
| Tiêu chí | Tặng cho đất cho con | Để lại thừa kế (di chúc) |
|---|---|---|
| Thời điểm chuyển quyền | Ngay khi đăng ký biến động | Sau khi người để lại di sản chết |
| Hình thức | Hợp đồng công chứng/chứng thực | Di chúc hợp pháp |
| Có thể thay đổi ý định | Không, trừ tặng cho có điều kiện bị vi phạm | Được sửa, hủy di chúc bất cứ lúc nào |
| Thuế TNCN, lệ phí trước bạ | Miễn (cha mẹ – con) | Miễn (cha mẹ – con) |
| Nguy cơ tranh chấp | Thấp nếu các thành viên cùng ký | Có thể phát sinh khi chia di sản |
Nếu cha mẹ muốn giữ quyền quyết định đến cuối đời, lập di chúc hợp pháp có thể phù hợp hơn. Nếu muốn con đứng tên ngay để xây nhà, vay vốn, tặng cho đất cho con là lựa chọn nhanh và chắc chắn hơn.
2. Điều kiện tặng cho đất cho con theo Luật Đất đai 2024
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng), trừ một số trường hợp luật định.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án có hiệu lực.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Đất chưa có sổ thì chưa thể tặng cho đất cho con bằng hợp đồng công chứng; cha mẹ cần làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu trước.
Đất đứng tên hộ gia đình hoặc tài sản chung vợ chồng
Nếu sổ đỏ cấp cho “hộ gia đình” hoặc là tài sản chung của vợ chồng, tất cả thành viên có chung quyền sử dụng đất phải cùng ký hợp đồng tặng cho, hoặc ủy quyền bằng văn bản công chứng.
Cách xác định thành viên hộ được phân tích tại bài hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thiếu chữ ký một thành viên là nguyên nhân phổ biến khiến hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải công chứng
Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Giấy viết tay tặng cho đất cho con, dù có người làm chứng, không đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên.
Khi tặng cho đất cho con, cha mẹ có thể công chứng tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào trong tỉnh nơi có đất, hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Hợp đồng nên ghi rõ thửa đất, diện tích, tài sản trên đất và việc bên được tặng cho nhận cả hay chỉ một phần thửa đất.
Tặng cho có điều kiện
Theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho; điều kiện không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Ví dụ: con phải để cha mẹ ở trên đất đến hết đời, không được bán trong 10 năm. Nếu con không thực hiện nghĩa vụ sau khi nhận đất, cha mẹ có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
4. Thủ tục tặng cho đất cho con: 4 bước
- Bước 1 – Chuẩn bị giấy tờ: sổ đỏ bản gốc; CCCD của cha mẹ và con; giấy khai sinh hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con; giấy chứng nhận kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân của bên tặng cho.
- Bước 2 – Công chứng hợp đồng tặng cho: tất cả người có chung quyền sử dụng đất và người con cùng có mặt ký trước công chứng viên.
- Bước 3 – Nộp hồ sơ đăng ký biến động: gồm đơn đăng ký biến động (Mẫu 11/ĐK), hợp đồng tặng cho, sổ đỏ, tờ khai thuế TNCN, tờ khai lệ phí trước bạ và giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn.
- Bước 4 – Nhận kết quả: cơ quan đăng ký chỉnh lý sổ hoặc cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên con.
Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa UBND cấp xã hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Tại Hưng Yên, danh sách chi nhánh sau sắp xếp được cập nhật tại bài Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên.
Thời hạn đăng ký và thời gian giải quyết
Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động do tặng cho, người sử dụng đất phải đăng ký biến động. Quá thời hạn này có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.
Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động do tặng cho theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP không quá 08 ngày làm việc, chưa tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
GỌI NGAY 0362.296.939 – TƯ VẤN TẶNG CHO ĐẤT CHO CON
5. Tặng cho đất cho con có phải nộp thuế không?
Đây là câu hỏi được quan tâm nhất về miễn thuế tặng cho đất. Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026), thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể được miễn thuế TNCN.
Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (Điều 10), nhà, đất nhận tặng cho giữa các quan hệ gia đình nêu trên cũng được miễn lệ phí trước bạ. Khi tặng cho đất cho con, người con phải nộp giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh, quyết định công nhận nuôi con nuôi…) kèm hồ sơ.
| Khoản | Khi tặng cho đất cho con | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Miễn | Phải kê khai và có giấy tờ chứng minh quan hệ |
| Lệ phí trước bạ | Miễn | Kê khai kèm hồ sơ đăng ký biến động |
| Phí công chứng | Phải nộp | Tính theo giá trị tài sản (Thông tư 257/2016/TT-BTC) |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận | Phải nộp (nếu cấp mới) | Theo mức HĐND tỉnh quy định |
Được miễn không có nghĩa là không phải kê khai. Nếu bỏ qua tờ khai, hồ sơ tặng cho đất cho con sẽ bị trả lại. Các khoản phải nộp khi mua bán giữa người không có quan hệ thân thuộc được so sánh tại bài thuế phí mua bán nhà đất.
6. Tặng cho đất cho con đã có vợ, có chồng
Theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ, chồng. Vì vậy, nếu hợp đồng ghi rõ cha mẹ tặng cho riêng người con, thửa đất là tài sản riêng của con, trừ khi con tự nguyện nhập vào tài sản chung.
Ngược lại, nếu hợp đồng ghi tặng cho cả hai vợ chồng, đất là tài sản chung và có thể bị chia khi ly hôn. Đây là điểm cha mẹ cần cân nhắc kỹ khi tặng cho đất cho con dâu, con rể hoặc cho vợ chồng người con.
7. Có đòi lại đất đã tặng cho con được không?
Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Sau khi đã đăng ký sang tên, cha mẹ không thể đơn phương đòi lại đất chỉ vì con thiếu quan tâm hoặc gia đình phát sinh mâu thuẫn.
Cha mẹ chỉ có thể yêu cầu Tòa án giải quyết khi: tặng cho có điều kiện mà con không thực hiện; hoặc hợp đồng vô hiệu (bị lừa dối, ép buộc, người ký không đủ năng lực hành vi, thiếu chữ ký thành viên có quyền).
Mỗi vụ tranh chấp về tặng cho đất cho con cần đánh giá chứng cứ cụ thể; thực tiễn xét xử còn nhiều quan điểm về cách xác định điều kiện tặng cho.
Lưu ý: Khi tặng cho đất cho con, nên ghi các điều kiện quan trọng (quyền ở, nghĩa vụ phụng dưỡng, hạn chế chuyển nhượng) ngay trong hợp đồng công chứng. Lời hứa miệng rất khó chứng minh khi có tranh chấp.
8. Câu hỏi thường gặp về tặng cho đất cho con
Cha mẹ tặng cho đất cho con chưa đủ 18 tuổi được không?
Được. Con chưa thành niên vẫn có thể được tặng cho quyền sử dụng đất; việc ký hợp đồng do người đại diện theo pháp luật thực hiện và việc định đoạt tài sản của con sau này chịu các hạn chế theo Bộ luật Dân sự.
Tặng cho một phần thửa đất cho con có cần tách thửa không?
Có. Phần đất tặng cho phải đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh; hồ sơ tách thửa và đăng ký biến động có thể thực hiện đồng thời.
Ông bà tặng cho đất cho cháu có được miễn thuế không?
Có. Quan hệ ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại thuộc diện miễn thuế TNCN và miễn lệ phí trước bạ khi có giấy tờ chứng minh quan hệ.
9. Dịch vụ tặng cho đất cho con tại Luật Phúc Khánh
Luật Phúc Khánh hỗ trợ trọn gói thủ tục tặng cho đất cho con tại Hưng Yên và Thái Bình (cũ): kiểm tra pháp lý thửa đất; tư vấn lựa chọn giữa tặng cho, mua bán hay lập di chúc; soạn hợp đồng tặng cho có điều kiện; đại diện nộp hồ sơ, kê khai miễn thuế và nhận sổ.
Trình tự sang tên chung được hướng dẫn tại bài sang tên sổ đỏ 2026.
GỌI NGAY 0362.296.939 – LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI HƯNG YÊN
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Điều 27 khoản 3; Điều 45 khoản 1; Điều 133 khoản 3) – văn bản.
- Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 457, Điều 459, Điều 462).
- Luật Hôn nhân và gia đình 2014.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (Điều 4), hiệu lực 01/7/2026.
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (Điều 10), được sửa đổi, bổ sung.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
Người viết: Hoàng Ngọc Hưng – Công ty Luật TNHH Phúc Khánh
Hotline/Zalo: 0362.296.939 – Nhắn Zalo
Địa chỉ: 61 Chùa Đông, phường Phố Hiến, tỉnh Hưng Yên
Bài viết mang tính tham khảo tại thời điểm đăng tải (30/09/2026). Quy định pháp luật có thể thay đổi; vui lòng liên hệ luật sư để được tư vấn cho trường hợp cụ thể.
