Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (thường gọi là “lên thổ cư”) là thủ tục xin phép Nhà nước thay đổi mục đích sử dụng thửa đất để được xây nhà hợp pháp. Từ ngày 01/01/2026, nhiều hộ gia đình tại Hưng Yên được nộp tiền sử dụng đất thấp hơn nhờ cơ chế mới của Nghị quyết 254/2025/QH15, nhưng không phải thửa đất nào cũng được hưởng.

1. Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở có phải xin phép không?

Có. Theo Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) thuộc trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và sử dụng đất theo mục đích mới sau khi được cho phép. Không có quyết định cho phép thì việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không có giá trị pháp lý.

Vì vậy, tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa được phép chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, có thể bị xử phạt, buộc khôi phục tình trạng ban đầu và gây khó khăn khi xin cấp sổ đỏ sau này.

2. Điều kiện chuyển đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026

Để được chấp thuận chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, hồ sơ thường được xem xét dựa trên các điều kiện chính sau:

1. Phù hợp quy hoạch: theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ là quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.
2. Có quyền sử dụng đất hợp pháp: đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp.
3. Không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4. Có nhu cầu sử dụng đất và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Từ khi chính quyền địa phương 02 cấp vận hành, việc xác định quy hoạch áp dụng đang được thực hiện theo phân bổ chỉ tiêu quy hoạch cấp tỉnh và các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu còn hiệu lực. Ở những nơi thửa đất nằm trong nhiều quy hoạch khác nhau, thực tiễn còn vướng mắc, cần hỏi rõ UBND cấp xã trước khi nộp hồ sơ.

3. Thẩm quyền và nơi nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp xã nơi có đất hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Đây là nơi tiếp nhận hồ sơ chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Tại Hưng Yên, danh sách chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được tổng hợp trong bài Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hưng Yên. Trình tự chi tiết được Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố tại Quyết định 3380/QĐ-BNNMT ngày 25/8/2025.

4. Hồ sơ, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

1. Chuẩn bị đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu và bản gốc Giấy chứng nhận.
2. Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa UBND cấp xã; nhận giấy tiếp nhận, hẹn trả kết quả.
3. Cơ quan quản lý đất đai cấp xã thẩm định, kiểm tra thực địa, đối chiếu quy hoạch.
4. Chủ tịch UBND cấp xã ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
5. Cơ quan thuế ra thông báo tiền sử dụng đất, lệ phí; người dân nộp tiền theo thông báo.
6. Cập nhật biến động, chỉnh lý hoặc cấp Giấy chứng nhận ghi mục đích đất ở.

Lưu ý: Nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa, nhiều hộ kết hợp tách thửa với chuyển mục đích..

Chi tiết điều kiện tách thửa xem tại bài tách thửa hoặc hợp thửa đất.

5. Tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở từ 2026

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được hưởng cơ chế tính tiền sử dụng đất ưu đãi trong một số trường hợp.

Đối tượng là đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được tính theo tỷ lệ trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp:

Khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, mức ưu đãi này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất; hộ có nhiều thửa chỉ được chọn một thửa. Đất nông nghiệp riêng thửa, không cùng thửa với đất ở (ví dụ ruộng lúa ngoài đồng) không thuộc diện ưu đãi và thường phải nộp 100% chênh lệch theo quy định chung.

Ví dụ minh họa cách chia diện tích

Thửa đất của bà L. có 200 m² đất vườn cùng thửa với đất ở, giả sử hạn mức giao đất ở tại nơi có đất là 150 m². Khi xin chuyển toàn bộ 200 m² sang đất ở, 150 m² được tính 30% chênh lệch giá; 50 m² vượt hạn mức (không quá 01 lần hạn mức) được tính 50% chênh lệch.

Số tiền cụ thể phụ thuộc bảng giá đất tỉnh Hưng Yên và hệ số điều chỉnh tại thời điểm quyết định.

GỌI NGAY 0362.296.939 – TƯ VẤN CHUYỂN ĐẤT LÊN THỔ CƯ

6. Bảng giá đất Hưng Yên khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp dùng để tính chênh lệch được lấy theo bảng giá đất do HĐND tỉnh ban hành. Tại Hưng Yên, bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 01/01/2026 được ban hành kèm Nghị quyết 812/2025/NQ-HĐND ngày 23/12/2025, phân theo từng xã, phường và vị trí thửa đất.

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, bảng giá đất được điều chỉnh, công bố định kỳ hằng năm. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, người dân nên tra cứu vị trí thửa đất trong bảng giá hiện hành để dự tính chi phí.

Các khoản khác phải nộp

Ngoài tiền sử dụng đất, khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở người dân còn có thể phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận và các khoản phí, lệ phí khác theo mức do HĐND tỉnh quy định. Người dân nên đề nghị cơ quan thuế giải thích từng khoản trong thông báo nộp tiền. Việc này giúp dự tính đúng tổng chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

Trường hợp chưa đủ khả năng tài chính, pháp luật đất đai có cơ chế ghi nợ tiền sử dụng đất đối với một số đối tượng; điều kiện ghi nợ cần kiểm tra theo văn bản hướng dẫn tại thời điểm nộp hồ sơ, vì chính sách này thay đổi nhiều lần trong những năm gần đây.

7. Rủi ro thường gặp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

• Thửa đất không phù hợp quy hoạch nên hồ sơ chuyển đất nông nghiệp sang đất ở bị từ chối dù đã có nhà ở lâu năm.
• Hiểu nhầm mọi trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở đều được tính 30%, dẫn đến dự tính sai chi phí.
• Đã sử dụng ưu đãi cho thửa khác, không còn được tính lần hai.
• Mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay, chưa sang tên nên không đủ tư cách nộp hồ sơ.

Với đất mua bằng giấy tay, cần hoàn thiện thủ tục đứng tên trước, xem bài mua bán đất giấy viết tay.

8. Câu hỏi thường gặp về chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Đất trồng lúa có được chuyển sang đất ở không?

Có thể được nếu phù hợp quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền cho phép, nhưng đất trồng lúa được quản lý chặt chẽ hơn. Nếu là ruộng lúa riêng thửa, tiền sử dụng đất thường tính 100% chênh lệch.

Mất bao lâu để hoàn thành thủ tục?

Thời gian giải quyết theo thủ tục hành chính do Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố, chưa tính thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính. Hồ sơ cần kiểm tra quy hoạch phức tạp có thể kéo dài hơn.

Đã chuyển mục đích trước năm 2026 có được tính lại theo mức 30%?

Theo quy định chuyển tiếp của Nghị định 50/2026/NĐ-CP, một số trường hợp đang giải quyết được áp dụng quy định mới. Trường hợp đã có quyết định và nộp tiền trước đó cần xem cụ thể từng hồ sơ.

9. Dịch vụ chuyển mục đích sử dụng đất tại Luật Phúc Khánh

Luật Phúc Khánh hỗ trợ khách hàng tại Hưng Yên chuyển đất nông nghiệp sang đất ở: kiểm tra quy hoạch, dự tính tiền sử dụng đất; chuẩn bị hồ sơ và đại diện làm thủ tục tại UBND cấp xã; kết hợp tách thửa, cấp đổi sổ; giải quyết khiếu nại khi bị từ chối.

GỌI NGAY 0362.296.939 – LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI HƯNG YÊN

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (khoản 5 Điều 116, Điều 121).
• Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội.
• Nghị định 50/2026/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15; Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP; Quyết định 3380/QĐ-BNNMT ngày 25/8/2025.
• Nghị quyết 812/2025/NQ-HĐND tỉnh Hưng Yên về bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026.