Đất công ích 5% là quỹ đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý để xây dựng công trình công cộng và cho người dân địa phương thuê sản xuất. Nhiều gia đình ở Hưng Yên và Thái Bình (cũ) canh tác trên đất công ích xã hàng chục năm nên thường thắc mắc có được cấp sổ đỏ, chuyển nhượng hay được bồi thường khi Nhà nước thu hồi.

1. Đất công ích 5% là gì?

“Đất 5%” là cách gọi quen thuộc của quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường. Theo Luật Đất đai 2013, mỗi xã được lập quỹ này với tỷ lệ không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, nên người dân gọi là đất công ích 5%.

Theo Điều 179 Luật Đất đai 2024, quỹ đất nông nghiệp công ích đã lập tiếp tục được quản lý, sử dụng; Luật mới không còn nêu tỷ lệ tối đa 5% như trước. Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng quỹ đất này theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Sau sắp xếp đơn vị hành chính, ai quản lý đất công ích xã?

Từ ngày 01/7/2025, nhiều xã tại Hưng Yên và Thái Bình (cũ) được sáp nhập. Quỹ đất công ích của các xã cũ thuộc phạm vi quản lý của UBND xã, phường mới theo địa giới sau sắp xếp. Hợp đồng thuê đã ký với xã cũ tiếp tục được thực hiện đến khi hết hạn hoặc chấm dứt theo quy định.

2. Đất công ích 5% được dùng vào mục đích gì?

Theo Điều 179 Luật Đất đai 2024, quỹ đất công ích được sử dụng vào các mục đích:

• Xây dựng công trình công cộng của xã: công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang và công trình công cộng khác.
• Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng nêu trên.
• Diện tích chưa sử dụng vào các mục đích trên thì cho cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản.

3. Thuê đất công ích xã: điều kiện và thủ tục

Theo Luật Đất đai 2024, UBND cấp xã cho cá nhân tại địa phương thuê đất công ích theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê. Thời hạn sử dụng đối với mỗi lần thuê không quá 10 năm. Tiền thuê đất công ích 5% được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định.

1. Theo dõi thông báo đấu giá cho thuê đất công ích của UBND cấp xã (niêm yết tại trụ sở, nhà văn hóa thôn, trang thông tin điện tử).
2. Nộp hồ sơ tham gia đấu giá, tiền đặt trước theo quy chế cuộc đấu giá.
3. Tham gia đấu giá; người trả giá cao nhất được công nhận trúng đấu giá.
4. Ký hợp đồng thuê đất với UBND cấp xã, nộp tiền thuê và nhận bàn giao đất.

Người thuê đất công ích 5% phải sử dụng đúng mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản; không được xây dựng nhà ở, công trình kiên cố trái với hợp đồng.

4. Đất công ích 5% có được cấp sổ đỏ không?

Không. Luật Đất đai 2024 quy định không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường. Người thuê đất công ích xã chỉ có quyền theo hợp đồng thuê, không phải người được Nhà nước giao đất lâu dài.

Trường hợp người dân cho rằng thửa đất đang sử dụng không phải đất công ích (ví dụ đất được giao theo phương án giao ruộng năm 1993, đất khai hoang) thì cần thu thập hồ sơ địa chính qua các thời kỳ. Thủ tục cấp sổ khi đủ điều kiện được hướng dẫn tại bài cấp sổ đỏ lần đầu.

GỌI NGAY 0362.296.939 – TƯ VẤN ĐẤT CÔNG ÍCH 5%

5. Mua bán đất công ích 5% bằng giấy tay: rủi ro lớn

Thực tế nhiều người “sang nhượng” lại phần đất công ích đang thuê, thậm chí xây nhà rồi bán. Vì người thuê không có quyền chuyển nhượng, giao dịch mua bán đất công ích 5% không được Nhà nước công nhận, không thể công chứng hay sang tên.

Khi xã thu hồi để xây dựng công trình công cộng hoặc khi hết hạn hợp đồng, người “mua” phải trả lại đất. Tranh chấp tiền bạc giữa người mua và người bán chỉ có thể giải quyết như một giao dịch dân sự vô hiệu, rất khó đòi lại đủ số tiền đã trả.

Dấu hiệu nhận biết đất công ích

• Người bán không có Giấy chứng nhận, chỉ có hợp đồng thuê hoặc biên lai nộp tiền thuê hằng năm cho xã.
• Trên bản đồ địa chính, sổ mục kê, thửa đất ghi chủ sử dụng là UBND xã.
• Thửa đất nằm trong khu đồng, bãi ven sông, ven đê được xã đấu thầu nhiều năm.

Ví dụ: bà L. tại một xã ven sông Luộc trả 150 triệu đồng mua lại “quyền” canh tác ao cá của người hàng xóm. Khi hợp đồng thuê giữa người hàng xóm với xã hết hạn, xã tổ chức đấu giá lại và bà L. không có căn cứ pháp lý để giữ ao. Bà chỉ có thể khởi kiện người bán để đòi lại tiền.

Lưu ý: Trước khi mua đất nông nghiệp tại nông thôn, hãy đề nghị UBND cấp xã hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thửa đất có thuộc quỹ đất công ích 5% hay không.

6. Nhà nước thu hồi đất công ích 5%: có được bồi thường?

Người thuê đất công ích 5% không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, vì đất không thuộc quyền sử dụng của họ. Tuy nhiên, người thuê có thể được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, cây trồng, vật nuôi trên đất theo quy định về bồi thường, hỗ trợ.

Các khoản bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp nói chung được phân tích tại bài bồi thường thu hồi đất nông nghiệp.

7. Lấn chiếm, tranh chấp đất công ích xã: xử lý thế nào?

Tự ý rào chắn, xây dựng, chuyển mục đích trên đất công ích xã là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc trả lại đất theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP). Công trình xây dựng trên đất lấn chiếm không được bồi thường khi thu hồi.

Tranh chấp về hợp đồng thuê đất công ích 5% (giá thuê, thời hạn, chấm dứt trước hạn) hoặc tranh chấp ranh giới với thửa liền kề được giải quyết theo thủ tục tại bài giải quyết tranh chấp đất đai tại Hưng Yên.

8. Câu hỏi thường gặp về đất công ích 5%

Gia đình đã canh tác đất công ích 20 năm có được công nhận không?

Không. Thời gian sử dụng dài không làm thay đổi tính chất quỹ đất công ích; người sử dụng chỉ có quyền theo hợp đồng thuê với UBND cấp xã.

Hết hạn thuê đất công ích xã có được thuê tiếp không?

Việc cho thuê lần tiếp theo thực hiện theo hình thức đấu giá; người đang thuê có thể tham gia đấu giá như những người khác.

Có được xây chuồng trại, nhà kho trên đất công ích thuê không?

Chỉ được xây công trình phục vụ sản xuất khi hợp đồng thuê và quy định địa phương cho phép; không được xây nhà ở.

9. Dịch vụ tư vấn đất công ích 5% tại Luật Phúc Khánh

Luật Phúc Khánh hỗ trợ người dân tại Hưng Yên và Thái Bình (cũ): tra cứu hồ sơ địa chính để xác định thửa đất có phải đất công ích 5%; soạn đơn đề nghị, khiếu nại liên quan hợp đồng thuê đất công ích xã; tư vấn quyền lợi khi thu hồi; đại diện giải quyết tranh chấp mua bán đất công ích.

GỌI NGAY 0362.296.939 – LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI HƯNG YÊN

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Điều 179 về quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích) – văn bản.
• Luật Đất đai 2013 (quy định trước đây về tỷ lệ quỹ đất công ích không quá 5%) – đã hết hiệu lực, chỉ nêu để giải thích nguồn gốc tên gọi.
• Nghị định 123/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.