Thuê đất nuôi trồng thủy sản là nhu cầu lớn của người dân các xã ven biển thuộc Thái Thụy, Tiền Hải (Thái Bình cũ, nay thuộc tỉnh Hưng Yên), nơi có nhiều đầm, ao nuôi tôm, cua, ngao và bãi bồi ven biển. Bài viết hướng dẫn hạn mức, thẩm quyền, thủ tục, thời hạn và cách gia hạn theo Luật Đất đai 2024 và phân cấp chính quyền 2 cấp từ ngày 01/7/2025.

1. Khi nào phải thuê đất nuôi trồng thủy sản?

Theo Luật Đất đai 2024, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nuôi trồng thủy sản không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức. Ngoài hạn mức, hoặc với loại đất Nhà nước chỉ cho thuê như đất bãi bồi, đất có mặt nước ven biển, người sử dụng phải thuê đất nuôi trồng thủy sản và nộp tiền thuê.

Hạn mức giao đất nuôi trồng thủy sản

Theo Điều 176 Luật Đất đai 2024, hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản cho mỗi cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại các tỉnh ngoài khu vực Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long là không quá 02 ha cho mỗi loại đất. Trường hợp được giao nhiều loại đất, tổng hạn mức không quá 05 ha.

2. Thẩm quyền cho thuê đất nuôi trồng thủy sản từ 01/7/2025

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực đất đai, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân thuộc Chủ tịch UBND cấp xã. Như vậy, người dân các xã ven biển Thái Thụy, Tiền Hải (cũ) nộp hồ sơ thuê đất nuôi trồng thủy sản tại bộ phận một cửa của UBND xã nơi có đất.

Đối với tổ chức kinh tế, doanh nghiệp đầu tư dự án nuôi trồng thủy sản quy mô lớn, thẩm quyền cho thuê đất thuộc UBND tỉnh Hưng Yên.

3. Thủ tục thuê đất nuôi trồng thủy sản

1. Xác định thửa đất và quy hoạch: đề nghị UBND cấp xã cung cấp thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; kiểm tra đất có thuộc diện đấu giá hay không.
2. Nộp hồ sơ: đơn xin thuê đất, giấy tờ nhân thân, sơ đồ vị trí thửa đất và phương án sản xuất nuôi trồng thủy sản.
3. Thẩm định, quyết định cho thuê: cơ quan chuyên môn kiểm tra thực địa; Chủ tịch UBND cấp xã ban hành quyết định cho thuê đất.
4. Ký hợp đồng thuê, nộp tiền, bàn giao đất: cơ quan thuế thông báo tiền thuê; người thuê nộp tiền và được cấp Giấy chứng nhận khi đủ điều kiện.

Trường hợp pháp luật yêu cầu đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê, người có nhu cầu phải tham gia đấu giá theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền, không nộp hồ sơ xin thuê trực tiếp.

GỌI NGAY 0362.296.939 – TƯ VẤN THUÊ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN

4. Giao đất bãi bồi ven biển để nuôi trồng thủy sản

Vùng ven biển Thái Thụy, Tiền Hải (cũ) có nhiều diện tích bãi bồi mới hình thành. Luật Đất đai 2024 có quy định riêng về đất bãi bồi ven sông, ven biển và đất có mặt nước ven biển: Nhà nước cho thuê để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản phù hợp quy hoạch, bảo đảm an toàn đê điều, bảo vệ rừng phòng hộ ven biển.

Tự ý quây bãi bồi làm đầm nuôi khi chưa có quyết định cho thuê là hành vi chiếm đất, có thể bị xử phạt theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP) và buộc trả lại đất. Diện tích nằm trong phạm vi bảo vệ đê điều, rừng phòng hộ thường không được cho thuê để nuôi trồng.

Lưu ý: Điều kiện cụ thể về thuê đất bãi bồi, mặt nước ven biển (vị trí, quy mô, thời hạn) phụ thuộc quy hoạch và quy định của UBND tỉnh Hưng Yên. Trước khi đầu tư, cần xin thông tin quy hoạch bằng văn bản tại UBND cấp xã.

Nuôi trồng trên mặt biển khác với thuê đất

Nuôi ngao, nuôi lồng bè ngoài bờ biển (mặt biển) không phải là thuê đất nuôi trồng thủy sản mà thuộc chế độ giao khu vực biển theo pháp luật về tài nguyên, môi trường biển và hải đảo, pháp luật thủy sản. Người dân cần xác định đúng loại thủ tục để tránh nộp nhầm hồ sơ.

5. Thời hạn thuê đất nuôi trồng thủy sản

Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp giao cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức có thời hạn sử dụng 50 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng được tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục gia hạn.

Thời hạn cho cá nhân thuê đất nông nghiệp, trong đó có thuê đất nuôi trồng thủy sản, không quá 50 năm. Thời hạn thuê đất nuôi trồng thủy sản cụ thể ghi trong quyết định cho thuê và hợp đồng thuê đất.

6. Gia hạn đất nuôi trồng thủy sản khi hết hạn thuê

Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, người thuê đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền xem xét gia hạn nếu người thuê sử dụng đúng mục đích, chấp hành tốt pháp luật đất đai và đất vẫn phù hợp quy hoạch.

Quá thời hạn mà không nộp hồ sơ gia hạn, Nhà nước có thể thu hồi đất do hết thời hạn sử dụng. Khi đó, người thuê không được bồi thường về đất; một số chi phí đầu tư, tài sản trên đất được xem xét theo quy định về bồi thường tại bài bồi thường thu hồi đất nông nghiệp.

Hồ sơ gia hạn gồm những gì?

• Đơn đề nghị gia hạn sử dụng đất.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, hợp đồng thuê đất.
• Chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất các năm trước.

7. Tiền thuê đất nuôi trồng thủy sản và quyền của người thuê

Tiền thuê đất được tính theo giá đất trong bảng giá đất và tỷ lệ phần trăm do UBND tỉnh quy định. Tại Hưng Yên, bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026 được ban hành kèm Nghị quyết 812/2025/NQ-HĐND. Người thuê đất nuôi trồng thủy sản có thể lựa chọn trả tiền thuê hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê theo quy định.

Người thuê đất trả tiền một lần có quyền rộng hơn (chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất thuê); người thuê trả tiền hằng năm chủ yếu được giao dịch tài sản gắn liền với đất. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận tham khảo tại bài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

8. Câu hỏi thường gặp về thuê đất nuôi trồng thủy sản

Đầm nuôi tôm đã sử dụng nhiều năm chưa có quyết định cho thuê thì làm sao?

Cần thu thập giấy tờ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng và đề nghị UBND cấp xã xem xét cho thuê hoặc công nhận theo quy định. Mỗi trường hợp phụ thuộc vào nguồn gốc đất và quy hoạch.

Người ở xã khác có được thuê đất nuôi trồng thủy sản không?

Có thể được thuê theo quy định của Luật Đất đai. Xem thêm quy trình tại bài cấp sổ đỏ lần đầu khi đất đủ điều kiện công nhận. Riêng đất công ích của xã ưu tiên cho cá nhân tại địa phương thuê qua đấu giá.

Có được xây lều, nhà kho trên đất thuê nuôi trồng thủy sản không?

Chỉ được xây công trình phục vụ trực tiếp nuôi trồng theo quy định và nội dung quyết định thuê đất nuôi trồng thủy sản; không được xây nhà ở.

9. Dịch vụ thuê đất nuôi trồng thủy sản tại Luật Phúc Khánh

Luật Phúc Khánh hỗ trợ người dân và doanh nghiệp tại Thái Thụy, Tiền Hải (Thái Bình cũ) và toàn tỉnh Hưng Yên: kiểm tra quy hoạch, lập hồ sơ thuê đất nuôi trồng thủy sản; hồ sơ gia hạn đất nuôi trồng thủy sản; tư vấn giao đất bãi bồi ven biển; đại diện giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đầm, ao nuôi.

GỌI NGAY 0362.296.939 – LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI HƯNG YÊN

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Điều 172 về thời hạn sử dụng đất; Điều 176 về hạn mức giao đất nông nghiệp; quy định về đất bãi bồi, đất có mặt nước ven biển).
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực đất đai.
• Nghị định 123/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP.
• Nghị quyết 812/2025/NQ-HĐND tỉnh Hưng Yên về bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026.