Tranh chấp ranh giới đất xảy ra khi hai hộ liền kề không thống nhất đường mốc giới chung: tường rào xây lấn, rãnh nước bị dịch, cây cối vượt sang đất nhà bên, hoặc diện tích thực tế khác sổ đỏ. Ở Hưng Yên và Thái Bình (cũ), đây là dạng tranh chấp đất đai phổ biến nhất và thường làm rạn nứt tình làng nghĩa xóm nếu không xử lý đúng cách.
TÓM TẮT NHANH
- Ranh giới giữa các bất động sản liền kề xác định theo thỏa thuận, quyết định của cơ quan có thẩm quyền, tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên không có tranh chấp.
- Tranh chấp ranh giới đất phải hòa giải tại UBND cấp xã trước; thời hạn hòa giải không quá 30 ngày.
- Đất đã có Giấy chứng nhận thì tranh chấp do Tòa án giải quyết.
- Chứng cứ quyết định là bản đồ địa chính các thời kỳ và kết quả đo đạc hiện trạng.
1. Tranh chấp ranh giới đất là gì? Các dạng thường gặp
Tranh chấp ranh giới đất là tranh chấp giữa những người sử dụng các thửa đất liền kề về vị trí đường ranh giới, mốc giới chung giữa hai thửa. Thực tế thường gặp các dạng sau:
- Một bên xây tường rào, công trình lấn sang phần đất của bên kia.
- Mốc giới cũ (bờ tre, rãnh nước, bờ ruộng) bị san lấp, dịch chuyển qua thời gian.
- Diện tích thực tế của hai thửa khác với sổ đỏ sau khi đo đạc lại.
- Cành cây, rễ cây, mái nhà, rãnh thoát nước vượt sang không gian đất nhà bên.
Xác định đúng dạng tranh chấp ranh giới đất giúp chọn căn cứ pháp lý, chứng cứ và yêu cầu phù hợp khi hòa giải hoặc khởi kiện.
2. Ranh giới đất được xác định theo quy định nào?
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Người sử dụng đất không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
Cây cối, công trình vượt ranh giới
Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất, nhưng không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Chứng cứ cần có khi tranh chấp ranh giới đất
| Loại chứng cứ | Nơi thu thập | Giá trị chứng minh |
|---|---|---|
| Giấy chứng nhận, sơ đồ thửa đất | Người sử dụng đất | Diện tích, kích thước cạnh, vị trí được Nhà nước công nhận |
| Bản đồ địa chính, sổ mục kê các thời kỳ | UBND cấp xã, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai | Hình thể thửa đất qua các thời kỳ |
| Kết quả đo đạc, trích đo hiện trạng | Đơn vị đo đạc có chức năng | Phần diện tích chồng lấn thực tế |
| Ảnh chụp, vi bằng về mốc giới | Người dân, Thừa phát lại | Hiện trạng tại thời điểm phát sinh tranh chấp |
| Lời khai người làm chứng, biên bản thỏa thuận cũ | Khu dân cư, cán bộ thôn | Quá trình sử dụng, ranh giới ổn định lâu năm |
Trường hợp thửa đất chưa có sổ đỏ, cần đồng thời hoàn thiện hồ sơ cấp giấy; tham khảo bài cấp sổ đỏ lần đầu 2026.
4. 5 bước giải quyết tranh chấp ranh giới đất
- Thu thập chứng cứ, sao lục hồ sơ địa chính các thời kỳ tại UBND cấp xã và chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Đề nghị đo đạc lại diện tích và xác định hiện trạng ranh giới; nên mời bên kia cùng chứng kiến.
- Thương lượng trực tiếp; nếu thống nhất, lập biên bản xác định mốc giới có chữ ký các hộ liền kề.
- Không thỏa thuận được: nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.
- Hòa giải không thành: khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất (hoặc yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết nếu đất chưa có giấy tờ).
Vì sao nên đo đạc trước khi thương lượng?
Phần lớn tranh chấp ranh giới đất kéo dài vì mỗi bên dựa vào trí nhớ hoặc một mốc giới đã mất. Kết quả đo đạc hiện trạng đối chiếu với bản đồ địa chính cho thấy chính xác phần chồng lấn, giúp các bên có cơ sở khách quan để thỏa thuận, đồng thời là chứng cứ quan trọng nếu tranh chấp ranh giới đất phải đưa ra Tòa án.
GỌI NGAY 0362.296.939 – TƯ VẤN TRANH CHẤP RANH GIỚI ĐẤT
5. Hòa giải tranh chấp ranh giới đất tại UBND cấp xã
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Việc hòa giải thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.
Kết quả hòa giải tranh chấp ranh giới đất được lập thành biên bản có chữ ký các bên và xác nhận của UBND cấp xã. Nếu hòa giải thành mà làm thay đổi ranh giới, diện tích thửa đất, các bên làm thủ tục đăng ký biến động để cập nhật lại Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Trước khi hòa giải chính thức tại UBND cấp xã, các bên có thể hòa giải tại cơ sở (tổ hòa giải thôn, khu dân cư). Hòa giải cơ sở không bắt buộc nhưng giúp giữ hòa khí và tiết kiệm thời gian.
6. Khởi kiện tranh chấp ranh giới đất ra Tòa án
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai mà các bên hoặc một trong các bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì do Tòa án giải quyết. Trường hợp không có giấy tờ, các bên được lựa chọn nộp đơn tại UBND có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Từ ngày 01/7/2025, vụ án dân sự sơ thẩm về tranh chấp ranh giới đất do Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản giải quyết; địa chỉ xem tại bài địa chỉ các Tòa án nhân dân tại tỉnh Hưng Yên. Hồ sơ gồm đơn khởi kiện, biên bản hòa giải không thành, giấy tờ về đất và chứng cứ kèm theo.
Án phí và chi phí đo đạc, định giá
Án phí trong vụ án tranh chấp ranh giới đất tính theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, tùy việc Tòa án xác định tranh chấp có giá ngạch (theo giá trị phần đất tranh chấp) hay không. Ngoài ra, các bên chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản theo quyết định của Tòa án.
Quy trình chung được giải thích tại bài giải quyết tranh chấp đất đai tại Hưng Yên.
7. Kinh nghiệm phòng tránh tranh chấp ranh giới đất
- Khi xây tường rào, mời hộ liền kề cùng xác định mốc và ký biên bản để tránh tranh chấp ranh giới đất về sau.
- Xây tường lùi vào phần đất của mình hoặc thỏa thuận xây tường chung, ghi rõ chi phí và quyền sở hữu.
- Khi mua đất, đo đạc lại trước khi ký hợp đồng để phát hiện chênh lệch với sổ đỏ.
- Không tự ý phá dỡ công trình của hàng xóm; hành vi này có thể bị xử phạt hoặc phải bồi thường.
Nếu tranh chấp liên quan đến lối đi chung giữa các hộ, xem thêm bài tranh chấp lối đi chung.
8. Câu hỏi thường gặp về tranh chấp ranh giới đất
Hàng xóm xây tường lấn sang đất nhà tôi 20 cm thì làm gì?
Nên lập vi bằng hoặc chụp ảnh hiện trạng, đề nghị đo đạc xác định phần lấn chiếm, sau đó thương lượng. Nếu không thành, nộp đơn hòa giải tại UBND cấp xã rồi khởi kiện yêu cầu trả lại phần đất và tháo dỡ phần công trình lấn chiếm.
Diện tích thực tế lớn hơn sổ đỏ có phải trả cho hàng xóm không?
Chưa chắc. Cần xác định phần chênh lệch nằm ở đâu, có lấn sang thửa liền kề hay do sai số đo đạc trước đây. Trường hợp không lấn chiếm, có thể đề nghị cấp đổi sổ theo diện tích đo đạc mới.
Ranh giới đã sử dụng ổn định hơn 30 năm có bị thay đổi không?
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự, ranh giới tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp là một căn cứ xác định ranh giới. Tuy nhiên, Tòa án vẫn xem xét tổng thể hồ sơ địa chính và chứng cứ khác.
9. Dịch vụ luật sư tranh chấp ranh giới đất tại Luật Phúc Khánh
Luật Phúc Khánh hỗ trợ khách hàng tại Hưng Yên và Thái Bình (cũ): sao lục hồ sơ địa chính; phối hợp đo đạc hiện trạng; soạn đơn hòa giải, đơn khởi kiện; đại diện hòa giải tại UBND cấp xã và tham gia tố tụng tại Tòa án nhân dân khu vực. Xem thêm luật sư tư vấn tranh chấp đất đai tại Hưng Yên.
GỌI NGAY 0362.296.939 – LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI HƯNG YÊN
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Điều 175).
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Điều 235, Điều 236).
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và các luật sửa đổi, bổ sung (thẩm quyền Tòa án nhân dân khu vực).
- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về án phí, lệ phí Tòa án – văn bản.
Người viết: Hoàng Ngọc Hưng – Công ty Luật TNHH Phúc Khánh
Hotline/Zalo: 0362.296.939 – Nhắn Zalo
Địa chỉ: 61 Chùa Đông, phường Phố Hiến, tỉnh Hưng Yên
Bài viết mang tính tham khảo tại thời điểm đăng tải (30/09/2026). Quy định pháp luật có thể thay đổi; vui lòng liên hệ luật sư để được tư vấn cho trường hợp cụ thể.
